FAQ sur l’achat immobilier en Italie

Questions fréquentes pour les acheteurs français

Ce guide répond aux questions que se posent le plus souvent nos clients français avant d'acheter un bien immobilier sur la Riviera Italienne. Les informations reflètent la législation italienne en vigueur et les services de LiguriaHomes Casamare & Hamptons. Pour tout conseil juridique ou fiscal personnalisé, nous recommandons de consulter un notaire ou un conseiller spécialisé en droit franco-italien.

LE PROCESSUS D'ACHAT EN ITALIE

Comment fonctionne l'achat immobilier en Italie ?

Le processus d'achat immobilier en Italie est strictement encadré par la loi et se déroule en trois étapes principales, pour une durée totale généralement comprise entre deux et quatre mois.

Étape 1 — Offre d'achat (Offerta d'acquisto) : l'agent prépare une offre écrite en italien et en français. Vous versez un dépôt initial de l'ordre de Euro 10.000–20.000, qui devient une Caparra Confirmatoria dès l'acceptation du vendeur. Les deux parties sont alors juridiquement engagées : si vous vous rétractez, vous perdez le dépôt ; si c'est le vendeur qui se retire, il doit vous restituer le double.

Étape 2 — Compromis de vente (Compromesso ou Contratto Preliminare) : un à trois mois après l'offre acceptée, acheteur et vendeur signent un contrat formel précisant le prix, la date de signature définitive et toutes les conditions. Un acompte complémentaire de 10 à 20 % du prix est généralement versé à ce stade.

Étape 3 — Acte définitif (Rogito ou Atto Notarile) : l'acte est signé devant un Notaire (Notaio) qui vérifie les titres de propriété, contrôle l'absence d'hypothèques ou de charges, collecte les taxes et enregistre l'acte au registre foncier. Les clés et le solde du prix sont remis à ce moment.

Le système notarial italien est-il fiable ?

Oui. Le notaire italien (Notaio) est un officier public nommé par l'État, dont le rôle est comparable à celui du notaire français. Il garantit la légalité de la transaction, vérifie que le vendeur est bien propriétaire du bien, s'assure qu'il n'existe aucune hypothèque ou servitude non déclarée, et enregistre l'acte au cadastre. Le notaire est rémunéré par l'acheteur et agit dans l'intérêt des deux parties, non de l'une ou de l'autre. C'est l'une des protections les plus solides dont bénéficie l'acheteur étranger en Italie.

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte après le compromis ?

Si le vendeur se retire après la signature du compromis, il est légalement tenu de vous restituer le double de l'acompte versé (Caparra Confirmatoria). Vous pouvez également choisir d'engager une procédure judiciaire pour forcer la réalisation de la vente. La même règle s'applique en sens inverse : si c'est vous qui renoncez sans motif valable, vous perdez l'acompte.

FISCALITÉ : ITALIE ET FRANCE

Quels sont les frais et taxes à prévoir lors de l'achat ?

En règle générale, il faut prévoir entre 8 et 11 % du prix d'achat en frais annexes. Les principaux postes sont :

Taxe d'enregistrement (Imposta di Registro) : 9 % de la valeur cadastrale pour une résidence secondaire ; 2 % si vous établissez votre résidence principale en Italie dans les 18 mois suivant l'achat.
TVA : applicable uniquement lors d'un achat auprès d'un promoteur ou sur un bien neuf — 10 % en tarif standard, 4 % pour une résidence principale.
Taxes hypothécaires et cadastrales : deux taxes fixes d'environ Euro 50 chacune.
Honoraires du notaire : variables selon la valeur du bien, à la charge de l'acheteur.
Commission d'agence : due à la signature du compromis.

Note : les taxes sont calculées sur la valeur cadastrale (valore catastale), qui est en général en Ligurie 50 à 70 % inférieure à la valeur de marché. La fiscalité à l'achat en Italie est donc souvent plus avantageuse qu'il n'y paraît.

Dois-je déclarer mon bien immobilier italien au fisc français ?

Oui. Si vous résidez fiscalement en France, vous êtes tenu de déclarer votre bien immobilier situé en Italie à l'administration fiscale française. Cela concerne notamment :

La déclaration de revenus fonciers (formulaire 2047) si le bien est loué, même occasionnellement.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si votre patrimoine immobilier net mondial dépasse 1,3 million d'euros - le bien italien entre dans le calcul.
La déclaration des comptes bancaires étrangers si vous ouvrez un compte en Italie.

La convention fiscale franco-italienne du 5 octobre 1989 évite la double imposition : les revenus locatifs et les plus-values sont en principe imposés en Italie, avec un crédit d'impôt applicable en France. Nous recommandons de consulter un conseiller fiscal franco-italien avant l'achat pour anticiper précisément votre situation.

Comment sont imposés les revenus locatifs en Italie pour un résident français ?

Si vous louez votre bien, les revenus locatifs sont imposables en Italie. Pour les non-résidents, le taux standard de l'IRPEF (impôt sur le revenu italien) s'applique, mais une option pour la cedolare secca - un prélèvement libératoire de 21 % sur les loyers bruts, ou 10 % pour les logements à loyer conventionné - peut être avantageuse selon les cas. En vertu de la convention franco-italienne, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt en France correspondant à l'impôt payé en Italie, ce qui évite une double imposition effective. Un conseiller fiscal spécialisé peut vous aider à choisir le régime le plus adapté.

Y a-t-il des taxes annuelles après l'achat ?

Oui. Une fois propriétaire, les principales charges fiscales récurrentes sont :

IMU/TASI (taxe foncière) : une taxe municipale d'environ 0,7 à 1 % de la valeur cadastrale, payée en deux versements en juin et décembre. La résidence principale en est exonérée.
TARI (taxe d'enlèvement des ordures) : une taxe locale généralement comprise entre Euro 2 et 4 par mètre carré par an.
Plus-value immobilière : si vous revendez une résidence secondaire dans les 5 ans suivant l'achat, une taxe de 26 % s'applique sur le bénéfice réalisé.

Est-il possible de transférer sa résidence fiscale en Italie ?

Oui, et c'est une option que certains acheteurs français étudient sérieusement. L'Italie propose depuis 2017 un régime fiscal attractif pour les nouveaux résidents (regime forfettario per neo-residenti) : sous certaines conditions, les revenus de source étrangère peuvent être soumis à un impôt forfaitaire indépendamment de leur montant réel. Ce régime est particulièrement intéressant pour les retraités disposant de pensions étrangères ou pour les personnes ayant des revenus de capitaux hors d'Italie. Le transfert de résidence fiscale implique de rompre les liens avec la France (résidence principale, centre d'intérêts économiques et familiaux) et doit être planifié avec soin, idéalement avec l'accompagnement d'un conseiller fiscal spécialisé en droit franco-italien.

SUCCESSION ET TRANSMISSION

Quelle loi s'applique à la succession d'un bien immobilier en Italie ?

Depuis le 17 août 2015, le Règlement européen n° 650/2012 (dit « Règlement Successions ») s'applique dans toute l'UE, Italie et France comprises. En vertu de ce règlement, la loi applicable à la succession est en principe celle du pays de résidence habituelle du défunt au moment du décès. Un ressortissant français résidant en France verra donc sa succession régie par le droit français, même pour un bien situé en Italie.

Toutefois, le règlement permet de choisir expressément, par testament, l'application de la loi de sa nationalité. Cette option peut présenter des avantages selon la composition de la famille et la nature des biens. Nous recommandons d'aborder ce point avec un notaire franco-italien avant ou lors de l'achat, afin d'anticiper la transmission dans les meilleures conditions.

Y a-t-il des droits de succession en Italie sur un bien immobilier ?

Oui, mais ils sont nettement plus faibles qu'en France. En Italie, les droits de succession entre époux et en ligne directe (enfants, parents) s'élèvent à 4 % de la valeur du bien, avec un abattement de un million d'euros par héritier. Entre frères et sœurs, le taux est de 6 % avec un abattement de Euro 100.000. Pour les autres héritiers, le taux varie entre 6 et 8 %, sans abattement. Ces conditions sont considérablement plus avantageuses que le barème français pour les patrimoines importants.

VIE QUOTIDIENNE ET QUALITÉ DE VIE

La Riviera di Ponente est-elle sûre pour s'installer ou investir ?

C'est l'une des questions que nous posent le plus souvent nos clients français, et la réponse est clairement oui. La Ligurie - de San Remo à Alassio en passant par Bordighera, Ospedaletti, Santo Stefano al Mare et Imperia - est une zone résidentielle calme, avec un tissu social stable et un taux de criminalité parmi les plus bas d'Italie.

Par rapport à la Côte d'Azur voisine, la différence est perceptible au quotidien : moins de densité urbaine, moins de flux touristique de masse, une vie de quartier plus tranquille. Beaucoup de nos clients français, notamment ceux qui venaient de Nice, Antibes ou Cannes, soulignent spontanément ce contraste après quelques mois. Ce n'est pas un argument publicitaire : c'est une réalité que les données sur la sécurité publique en Italie confirment, et que les résidents étrangers expérimentent directement.

Quelle est la distance entre la Riviera Italienne et la Côte d'Azur ?

San Remo se trouve à environ 40 kilomètres de la frontière française, et à moins d'une heure de route de Monaco et de Menton. Bordighera et Ospedaletti sont encore plus proches. L'autoroute A10 relie directement la Riviera di Ponente à Nice (environ 50 minutes) et à l'aéroport international de Nice Côte d'Azur, le plus proche de la zone. Pour les acheteurs français qui souhaitent rester connectés à la France tout en bénéficiant d'un cadre de vie différent, la position géographique est un atout réel.

Les soins médicaux sont-ils accessibles pour un étranger en Italie ?

Oui. L'Italie dispose d'un système de santé public (Servizio Sanitario Nazionale) de bonne qualité, accessible aux résidents étrangers dans les mêmes conditions que les citoyens italiens. Les résidents français peuvent également bénéficier de la carte européenne d'assurance maladie (CEAM) pour les soins urgents. À San Remo, Imperia, Albenga et Pietra Ligure les principaux hôpitaux offrent un service d'urgences et de spécialités, et plusieurs médecins et dentistes de la zone parlent français. Pour les propriétaires non résidents, une assurance santé internationale complémentaire reste conseillée.

Y a-t-il une communauté française dans la région ?

Oui, et elle est historiquement bien implantée. La proximité avec la frontière française et la tradition balnéaire de la Riviera ont attiré des résidents et propriétaires français depuis des générations. San Remo, Bordighera et Ospedaletti comptent une présence française significative, aussi bien parmi les résidents permanents que parmi les propriétaires de résidences secondaires. Cette communauté facilite l'intégration pratique : recommandations de prestataires, partage d'expériences administratives, vie sociale. Notre équipe est francophone et accompagne régulièrement des clients français tout au long du processus.

NOS SERVICES

Votre équipe parle-t-elle français ?

Oui. Notre équipe est francophone et accompagne les clients français à chaque étape de l'achat : visites, négociation, traduction des documents, coordination avec le notaire, ouverture de compte bancaire, démarches administratives et suivi post-achat. Nous pouvons également recommander des notaires et des traducteurs officiels francophones pour la signature de l'acte.

Quels services proposez-vous après la vente ?

Notre accompagnement ne s'arrête pas à la signature de l'acte. Après l'achat, LiguriaHomes Casamare & Hamptons peut vous aider à :

Obtenir la copie certifiée de l'acte de vente et accomplir les formalités auprès des autorités
Informer le syndic de copropriété du changement de propriétaire
Mettre en place les contrats d'électricité, eau, et gaz
Gérer les clés, le courrier et l'entretien courant en votre absence
Vous orienter vers les services locaux : médecins, artisans, commerces, restaurants

Pouvez-vous gérer des travaux de rénovation ?

Oui. Nous travaillons avec un réseau d'artisans locaux de confiance ( maçons, peintres, plombiers, électriciens, jardiniers ). Nous supervisons l'avancement des travaux et vous envoyons des comptes rendus réguliers. C'est un service particulièrement apprécié par les acheteurs qui ne résident pas encore en Italie.

Les agents immobiliers italiens sont-ils réglementés ?

Oui. En Italie, les agents immobiliers doivent être inscrits à la Chambre de Commerce et avoir réussi des examens professionnels portant sur l'ensemble des aspects juridiques et techniques des transactions immobilières. Le directeur de LiguriaHomes Casamare & Hamptons est consultant immobilier officiel auprès du Tribunal d'Imperia et membre de la National Association of Realtors (NAR) américaine. L'agence est par ailleurs partenaire de Hamptons, ce qui lui confère une visibilité internationale et un réseau d'acheteurs qualifiés au-delà de la Riviera.