FAQ zum Immobilienkauf in Italien

Häufige Fragen für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Dieser Leitfaden beantwortet die Fragen, die uns deutschsprachige Käufer am häufigsten stellen. Die Informationen entsprechen dem aktuellen italienischen Immobilienrecht und den Dienstleistungen von LiguriaHomes Casamare & Hamptons. Für individuelle Rechts- oder Steuerberatung empfehlen wir stets die Hinzuziehung eines auf deutsch-italienisches Recht spezialisierten Notars oder Beraters.

DER KAUFPROZESS IN ITALIEN

Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab?

Der Immobilienkauf in Italien ist gesetzlich streng geregelt und verläuft in drei Hauptphasen. Der gesamte Prozess dauert in der Regel zwei bis vier Monate.

Phase 1 — Kaufangebot (Offerta d'acquisto): Der Makler erstellt ein schriftliches Angebot auf Italienisch und Deutsch. Sie leisten eine erste Anzahlung von ca. Euro 10.000–20.000, die bei Annahme durch den Verkäufer zur Caparra Confirmatoria wird. Ab diesem Moment sind beide Parteien rechtlich gebunden: Ziehen Sie sich zurück, verfällt die Anzahlung; zieht der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag erstatten.

Phase 2 — Vorvertrag (Compromesso oder Contratto Preliminare): Ein bis drei Monate nach dem akzeptierten Angebot unterzeichnen Käufer und Verkäufer einen förmlichen Vertrag mit Kaufpreis, Übergabetermin und allen Bedingungen. In dieser Phase wird üblicherweise eine weitere Anzahlung von 10–20 % des Kaufpreises fällig.

Phase 3 — Notarieller Kaufakt (Rogito oder Atto Notarile): Der Kaufakt wird vor einem Notar (Notaio) unterzeichnet, der die Eigentumsverhältnisse prüft, Hypotheken und Lasten ausschließt, die anfallenden Steuern einzieht und den Akt im Grundbuch registriert. Mit der Unterzeichnung werden Schlüssel und Restkaufpreis übergeben.

Ist das italienische Notarsystem verlässlich?

Ja. Der italienische Notar (Notaio) ist ein staatlich bestellter Amtsträger, vergleichbar mit dem deutschen oder österreichischen Notar. Er handelt unparteiisch, prüft die Identität aller Beteiligten, stellt sicher, dass der Verkäufer rechtmäßiger und unbelasteter Eigentümer ist, und überprüft das Grundbuch auf Hypotheken, Dienstbarkeiten oder sonstige Belastungen. Der Kaufakt hat erst durch den Notar volle rechtliche Wirksamkeit. Die Kosten trägt der Käufer. Da der Akt auf Italienisch verfasst wird, empfehlen wir einen deutschsprachigen Notar oder einen beeidigten Übersetzer.

Was passiert, wenn der Verkäufer nach dem Vorvertrag zurücktritt?

Tritt der Verkäufer nach Unterzeichnung des Vorvertrags ohne rechtmäßigen Grund zurück, ist er verpflichtet, Ihnen den doppelten Betrag der geleisteten Anzahlung (Caparra Confirmatoria) zu erstatten. Alternativ können Sie gerichtlich die Erfüllung des Vertrags erzwingen. Umgekehrt gilt: Treten Sie als Käufer zurück, verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers.

KOSTEN, STEUERN UND ABGABEN

Welche Gesamtkosten fallen beim Kauf an?

Als Faustregel sollten Käufer mit 8 - 11% des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Die wichtigsten Posten sind:

Registersteuer (Imposta di Registro): 9 % des Katasterwerts für ein Feriendomizil; 2 % wenn Sie innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf den Erstwohnsitz in Italien anmelden.
Mehrwertsteuer: nur bei Kauf von einem Bauträger oder Neubau fällig — 10 % Normalsatz bzw. 4 % für den Erstwohnsitz.
Hypothekar- und Katastersteuer: zwei kleinere Pauschalsteuern von je ca. Euro 50.
Notargebühren: variabel nach Kaufpreis, zu Lasten des Käufers.
Maklerprovision: bei Unterzeichnung des Vorvertrags fällig.

Hinweis: Die Steuern werden auf Basis des Katasterwerts (valore catastale) berechnet, der in der Regel 50–70 % unter dem Marktwert liegt. Die Kaufnebenkosten in Italien sind daher oft günstiger als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Was ist der Katasterwert und warum ist er steuerlich relevant?

Der Katasterwert (valore catastale) ist der amtlich festgestellte Steuerwert einer Immobilie, wie er im italienischen Kataster verzeichnet ist. Er liegt in der Regel 50–70 % unter dem tatsächlichen Marktwert. Da die Kauf- und Erbschaftssteuern auf dieser Grundlage berechnet werden, fällt die Steuerbelastung in Italien häufig deutlich geringer aus als in vergleichbaren europäischen Ländern. Der genaue Katasterwert wird Ihnen der Notar vor der Beurkundung mitteilen.

Welche laufenden Steuern fallen nach dem Kauf an?

Nach dem Erwerb entstehen folgende wiederkehrende Kosten:

IMU/TASI (Grundsteuer): eine Gemeindesteuer von ca. 0,7–1 % des Katasterwerts, zahlbar in zwei Raten im Juni und Dezember. Der selbstgenutzte Erstwohnsitz ist befreit.
TARI (Müllgebühr): eine lokale Abgabe von in der Regel Euro 2–4 pro Quadratmeter und Jahr.
Steuer auf Mieteinnahmen: Nicht-Residenten müssen Mieteinnahmen in Italien versteuern. Aufwendungen können abgezogen werden; Doppelbesteuerungsabkommen gelten.
Spekulationssteuer: Wird eine Ferienimmobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt auf den Gewinn eine Steuer von 26 % an.

Muss ich Immobilieneinkünfte in Deutschland, Österreich oder der Schweiz versteuern?

Als steuerlich Ansässiger in Deutschland, Österreich oder der Schweiz sind Sie grundsätzlich verpflichtet, Ihre Immobilie in Italien bei Ihrem Heimatfinanzamt zu deklarieren. In der Praxis gilt:

Deutschland und Österreich haben mit Italien Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden in der Regel in Italien besteuert, sind aber im Heimatland unter Progressionsvorbehalt anzugeben.
Die Schweiz hat ebenfalls ein DBA mit Italien. Mieteinnahmen aus italienischen Immobilien werden grundsätzlich in Italien besteuert; in der Schweiz können sie jedoch den Steuersatz auf das übrige Einkommen beeinflussen.
Wer ein Bankkonto in Italien eröffnet, muss dieses ggf. im Rahmen der Auslandsvermögenserklärung angeben.

Wir empfehlen, vor dem Kauf einen auf deutsch-italienisches oder österreichisch-italienisches Steuerrecht spezialisierten Berater hinzuzuziehen.

BESONDERHEITEN FÜR SCHWEIZER KÄUFER

Können Schweizer Staatsangehörige in Italien Immobilien kaufen?

Ja, grundsätzlich schon. Auf Basis der Gegenseitigkeit zwischen der Schweiz und Italien bestehen jedoch gesetzliche Einschränkungen für Schweizer Staatsangehörige beim Erwerb von Immobilien in Italien: Sie dürfen ausschließlich Zweitwohnsitze erwerben, und die Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten.

Diese Beschränkungen gelten für den direkten Erwerb als Privatperson. In der Praxis gibt es rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten, die manche Käufer in Betracht ziehen, etwa den Erwerb über eine italienische oder europäische Gesellschaft. Ob ein solches Vorgehen im Einzelfall sinnvoll, rechtssicher und steuerlich vorteilhaft ist, hängt von der persönlichen Situation ab und muss zwingend mit einem spezialisierten Notar oder Rechtsanwalt abgeklärt werden. LiguriaHomes Casamare & Hamptons kann hierfür geeignete Fachleute empfehlen.

Was bedeutet die 200-m²-Grenze in der Praxis?

Die Beschränkung bezieht sich auf die Wohnfläche der Immobilie. Terrassen, Keller, Garagen und Gemeinschaftsflächen werden in der Regel nicht in die Berechnung einbezogen, sofern sie als Nebenräume ausgewiesen sind. Bei Villen, größeren Appartements oder Anwesen nahe dieser Grenze empfiehlt es sich, den genauen Grundriss und die im Kataster eingetragene Nutzfläche vor der Angebotsabgabe zu prüfen. Unser Team unterstützt Sie dabei.

ERBSCHAFT UND VERMÖGENSÜBERTRAGUNG

Welches Erbrecht gilt für eine Immobilie in Italien?

Seit dem 17. August 2015 gilt in der gesamten EU die EU-Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012. Für deutsche und österreichische Staatsangehörige, die in ihrem Heimatland ansässig sind, wird die Erbschaft grundsätzlich nach deutschem bzw. österreichischem Recht abgewickelt, auch wenn eine Immobilie in Italien zum Nachlass gehört.

Die Verordnung erlaubt es jedoch, durch Testament ausdrücklich die Anwendung des Rechts der eigenen Staatsangehörigkeit zu wählen. Für Schweizer Staatsangehörige gelten eigene bilaterale Regelungen, da die Schweiz nicht Mitglied der EU ist. In jedem Fall empfiehlt sich eine frühzeitige notarielle Beratung, um die Vermögensübertragung optimal zu gestalten.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer in Italien im Vergleich zu Deutschland oder Österreich?

Die Erbschaftsteuer in Italien ist im europäischen Vergleich niedrig. Die wichtigsten Sätze:

Ehepartner und direkte Abkömmlinge (Kinder, Eltern): 4 % auf den Katasterwert, mit einem Freibetrag von einer Million Euro pro Erbe.
Geschwister: 6 % mit einem Freibetrag von Euro 100.000.
Sonstige Verwandte und Dritte: 6–8 %, ohne Freibetrag.

Da die Steuer auf dem Katasterwert (nicht dem Marktwert) berechnet wird, ist die effektive Belastung in der Praxis oft erheblich geringer als die nominalen Sätze vermuten lassen. Für größere Vermögen kann dies einen wesentlichen Vorteil gegenüber der deutschen oder österreichischen Erbschaftsteuer darstellen.

LEBENSQUALITÄT UND SICHERHEIT

Wie sicher ist die Riviera di Ponente?

Die Riviera di Ponente, im deutschen Sprachraum als Blumenriviera bekannt, zählt zu den sichersten Wohngegenden Italiens. Die Städte und Gemeinden zwischen Imperia, Bordighera, San Remo und Alassio weisen eine stabile Sozialstruktur auf, mit einer für die Region charakteristisch niedrigen Kriminalitätsrate.

Im Vergleich zu anderen beliebten Destinationen am Mittelmeer - oder zu den größeren Städten in Deutschland, Österreich und der Schweiz - fällt die Ruhe des Alltags auf: kein Massentourismus, keine Großstadtkriminalität, ein von einheimischen Familien geprägtes Stadtbild. Viele unserer deutschen und Schweizer Kunden, die nach einem ruhigeren Wohnumfeld gesucht haben, bestätigen diesen Eindruck nach den ersten Monaten vor Ort. Es handelt sich nicht um ein Marketingversprechen, sondern um eine strukturelle Eigenschaft dieser Zone, die sich in den offiziellen Kriminalitätsstatistiken Italiens widerspiegelt.

Wie weit ist die Riviera di Ponente von Deutschland, Österreich und der Schweiz entfernt?

Die Region ist aus dem deutschsprachigen Raum gut erreichbar:

Von München: ca. 5–6 Stunden Autofahrt über den Brenner oder den Gotthard, je nach Route.
Von Wien: ca. 8–9 Stunden Autofahrt oder Direktflug nach Nizza (ca. 2 Stunden) plus ca. 45 Minuten Transfer.
Von Zürich: ca. 3,5–4 Stunden Autofahrt über den Gotthard oder den Simplon.
Von Frankfurt: ca. 7–8 Stunden Autofahrt oder Flug nach Nizza.

Der nächste internationale Flughafen ist Nizza Côte d'Azur, ca. 45-60 Minuten von San Remo entfernt. Genua hat ebenfalls einen internationalen Flughafen, ca. 90 Minuten entfernt. Für Käufer, die die Immobilie regelmäßig nutzen möchten, ist die Erreichbarkeit ein konkreter Vorteil gegenüber weiter entfernten Mittelmeerzielen.

Wie ist die medizinische Versorgung in der Region?

Die medizinische Grundversorgung ist in der Riviera di Ponente gut ausgebaut. San Remo und Imperia verfügt über ein öffentliches Krankenhaus mit Notaufnahme und Fachambulatorien. Niedergelassene Allgemeinmediziner und Spezialisten sind in allen größeren Gemeinden vorhanden. Für komplexere Eingriffe sind die Universitätskliniken in Genua (ca. 90 Minuten) und das Centre Hospitalier Universitaire von Nizza (ca. 60 Minuten) erreichbar. Ausländische Residenten sind im Rahmen des Servizio Sanitario Nazionale (SSN) versichert. Nicht-Residenten und Feriengäste sollten eine internationale Krankenversicherung oder eine Ergänzungsversicherung abschließen.

UNSERE DIENSTLEISTUNGEN

Spricht Ihr Team Deutsch?

Ja. Unser Team spricht Deutsch, Englisch, Französisch, Russisch, Ukrainisch und Spanisch. Alle wesentlichen Dokumente werden übersetzt, und wir können deutschsprachige Notare und beeidigte Übersetzer für die Beurkundung empfehlen.

Welche Leistungen bieten Sie nach dem Kauf an?

Unsere Begleitung endet nicht mit der Beurkundung. Nach dem Kauf unterstützt LiguriaHomes Casamare & Hamptons Sie bei:

Beantragung der beglaubigten Kaufaktausfertigung und Erledigung der behördlichen Formalitäten
Benachrichtigung der Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel
Abschluss neuer Verträge für Strom, Wasser und Gas
Schlüsselverwahrung, Postweiterleitung und Reinigungskoordination
Vermittlung lokaler Dienstleister: Ärzte, Handwerker, Supermärkte, Restaurants

Können Sie Renovierungsarbeiten koordinieren?

Ja. Wir arbeiten mit einem Netzwerk bewährter lokaler Handwerker zusammen (Bauunternehmen, Maler, Klempner, Elektriker, Gärtner). Wir holen Angebote ein, überwachen den Baufortschritt und senden regelmäßige Berichte. Gerade für Käufer, die nicht dauerhaft vor Ort sind, ist dieser Service besonders wertvoll.

Sind Immobilienmakler in Italien reguliert?

Ja. Immobilienmakler in Italien müssen bei der Handelskammer eingetragen sein und Fachprüfungen in allen rechtlichen und technischen Aspekten von Immobilientransaktionen bestanden haben. Der Direktor von LiguriaHomes Casamare & Hamptons ist offizieller Immobiliensachverständiger des Gerichts Imperia und Mitglied der amerikanischen National Association of Realtors (NAR). Die Agentur ist zudem Partner von Hamptons, was Zugang zu einem internationalen Käufer- und Investorennetzwerk bietet.