ItalianoEnglishDeutschPусский

Поиск

Покупка недвижимости в Италии

Законодательство Италии разрешает иностранцам приобретать жильё в частную собственность наравне с итальянскими гражданами. Данное право закреплено в так называемом «Пакте о равноправии».

При этом приобретенная недвижимость подвергается фискальному налогу, согласно нормативам, действующим в Италии. Правда, несмотря на «Пакт о равноправии», налоговая система Италии гораздо лояльнее относится к резидентам страны. Но если Вы собираетесь получить статус резидента, то уже при заключении сделки можно сообщить о том, что собираетесь проживать в приобретаемом жилье,  и тогда налогообложение Вашей покупки попадет под льготный режим.

 

Полезные факты:

В Италии с 1989 г. все профессиональные риэлторы (Agente immobiliare) должны быть зарегистрированы в Реестре агентов по недвижимости при Торгово - Промышленной Палате города. Только квалифицированные специалисты, прошедшие строгий экзамен по всем аспектам сделок с недвижимостью, могут быть внесены в этот реестр. Директор нашей компании, Маттео Скандолера, в т.ч. является и официальным консультантам по вопросам недвижимости в городском суде Сан-Ремо.

В соответствии с законодательством, недвижимость в Италии имеет кадастровую стоимость (Valore Catastale), которая устанавливается государством и фиксируется в городском кадастре. Данная стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы при расчете налогов. Обычно кадастровая стоимость объекта составляет около 30-40% от рыночной.

Простое руководство из трех шагов, чтобы купить дом Вашей мечты в Италии.

1) Предложение о покупке (“Proposta d'acquisto”)

Первым шагом является формализация желания покупателя приобрести определенный объект недвижимости. На данном этапе, при помощи Вашего риэлтора, составляется и направляется Продавцу Безотзывное предложение о покупке, в котором указываются реквизиты обеих сторон (Покупателя и Продавца), детальное описание объекта, предлагаемая цена, размер денежного задатка «Caparra Confirmatoria» (примерно 5% – 10 % от стоимости объекта), условия оплаты и т.п.

В случае принятия Вашего предложения о покупке Продавцом, производится оплата заявленного подтвердительного задатка. В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по Безотзывному предложению, денежная сумма задатка ему не возвращается, а в случае отказа Продавца он обязан возвратить Покупателю двойную сумму подтвердительного задатка.

2) Предварительный договор ("Compromesso" или " Contratto preliminare ")

Следующим этапом сделки является Предварительный контракт.

После принятия продавцом предложения о покупке и оплаты подтвердительного задатка (обычно через 1-3 мес.) составляется Предварительный договор. Это договор, имеющий полную юридическую силу, в котором Покупатель обязывается купить, а Продавец обязывается продать определенный объект недвижимости, на определенных условия и в определенные сроки.

Это самый важный момент в процессе приобретения недвижимости. В договоре должны содержаться: полное описание объекта со всеми кадастровыми деталями, все полученные разрешения на перепланировку или строительство, подробная информация об условиях продажи, стоимость, обязательства сторон, срок подписания Заключительного договора.

При подписании Предварительного договора Покупатель оплачивает 20% – 30% от стоимости объекта, в качестве дополнительного подтвердительного задатка, а также комиссионное вознаграждение «Provvigione») своему агентству недвижимости.

3) Заключительный договор купли-продажи ("Rogito" или "Atto Notarile")

Завершающий этап сделки — Заключительный договор купли-продажи. Договор подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса, а затем и самим нотариусом. Нотариус выбирается и оплачивается Покупателем, но при этом он не действует в интересах какой либо из сторон, а является официальным лицом, представляющим интересы государства и удостоверяющим законность сделки и юридический переход права собственности на имущество. На этом этапе производится окончательная оплата, как правило , путем передачи банковского чека, выписанного покупателем на имя продавца, а также оплата налогов на покупку недвижимости.

    Пост-продажные формальности.

После подписания акта купли-продажи у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, оригинал которого должен пройти государственную регистрацию в Департаменте регистрации имущества. Обычно это занимает 2-3 месяца с момента подписания, после чего покупатель получает еще один документ — выписку из Реестра прав на собственность недвижимого имущества и становится полноправным владельцем приобретенной недвижимости.

    О своем приобретении необходимо оповестить местные органы власти (Questura). Наши специалисты подготовят и помогут Вам подать данное уведомление.

    В случае приобретения квартиры в жилом комплексе, мы лично сообщим администрации кондиминиума ("Amministratore del condominio") о переходе квартиры в собственность иностранного гражданина.

    И конечно-же, мы поможем Вам заключить договоры на предоставление коммунальных услуг (электроэнергия, вода , газ, телефон и т.д).

 

НАЛОГИ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Налоги на покупку (единовременные):

Регистрационный сбор ( " Imposta di Registro " ) оплачивается и рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости " Valore catastale " . Если вы покупаете недвижимость только для отдыха, регистрационный сбор будет составлять 9% от кадастровой стоимости. Однако, если вы хотите переехать в Италию на постоянное местожительство и собираетесь получить статус резидента в течение 18 месяцев с момента приобретения, то недвижимость классифицируется как первое жилье ( "Prima Casa" ) и попадает под льготное налогообложение 2% (4 % НДС в случае новостроя и приобретения у строительной компании) .

Ипотечный сбор (“Imposta Ipotecaria”) - фиксированный в размере 50 евро (2% до 31 декабря 2013);

Кадастровый сбор (“Imposta Catastale”) - фиксированный в размере 50 евро (1% до 31 декабря 2013).

Данные налоги оплачиваются на момент подписания договора купли-продажи у нотариуса.

Существуют определенные отклонения в ставках налогов в зависимости от класса недвижимости (регистрационный сбор на элитное жилье составляет 9% от кадастровой стоимости), типа продавца (ф.л. или юр.л.), срока окончания строительства при приобретении недвижимости у строительной компании (до 4 лет или более) и т. п.

Налоги на владение (ежегодные):

Налог на недвижимость ИМУ ("Imposta Municipale sugli Immobili") - годовой налог на имущество составляет приблизительно 0,7% до 1% от кадастровой стоимости имущества и выплачивается двумя платежами в течение года в июне и декабре. Ставка налога варьируется для первого дома "Prima Casa" (льготная) и второго "Seconda Casa".

Если Вы, даже не являясь резидентом страны, имеете доход, полученный от сдачи в аренду итальянский собственности, о нем необходимо заявить местным налоговым органам.

Также, если в течение срока до пяти лет с момента приобретения недвижимости вы решите перепродать ее и при этом цена продажи превысит стоимость приобретения, нужно указать полученную прибыль в вашей налоговой декларации и оплатить 20% с разницы между покупной и продажной ценами.

Этот вид платежа называется налогом на прирост капитальной стоимости.